失去房地产的三年

前几天，有朋友发给包叔一个小视频，说：

见过局长弄角色扮演吗？

打开小视频一看，演员是清一色的领导。沈阳一个副区长闫区长正打算下楼跑步。刚出门，就遇到区发改局的李局长。他向闫区汇报工作：

某项目施工现场有点问题，想要开会解决一下。

两人商量了下，决定去售楼处现场加班。

到了电梯口，“刚好”被文旅局的薛局长遇到。一听两人要去售楼处开会，就想起这个项目前几天请客户吃自助餐。薛局认定两人借开会的名义，到售楼处蹭饭。

于是，薛局也跟着一起去了。

到了售楼处，门口迎接的竟然是区商务局的郝局长。郝局也不见外，直接在沙盘前抢了置业顾问的工作，给领导们介绍起项目：

一步高铁一步地铁，出门一座新的商业综合体……

这边聊得火热，那边薛局悄悄跑到楼上，坐在简餐区旁若无人地吃了起来。置业顾问带着业主们来到简餐区，一看愣住了，准备好的简餐都被薛局消化得差不多了。

于是，薛局只能卖房赎身。她留在售楼处，干起了郝局的工作。观众到这里才明白，郝局原来也是在卖房赎身：

卖不完不让走。

一条视频下来，该有的重点都有了——售楼处、沙盘、开盘成绩、样板间，还有项目为客户准备的诸多活动。

房子不好卖，我这两年见过各种套路。有营销总变中介，有知名主持人变中介，但还真没见过领导亲自卖房子的。

更有意思的是，这条视频不是发在项目的营销号里，而是发在区文旅局的官方视频号里。而商务局的官方视频号里，也有几条视频在帮项目做宣传。

客串一日售楼员的，也是老演员郝局。

1

看完小视频，包叔身为房地产业的困难群众，感觉暖洋洋的，好多年没有人来送温暖了。

不仅仅是沈阳。今年下半年开始，各地政府部门，对楼市的送温暖，已经花样百出。

10月下旬的一天，济南市历下区的银丰玖玺城项目接到通知，说政府领导要来视察，让项目准备准备。

银丰地产是济南本地的民营房企。他们的改善盘玖玺城项目两万多一平米，是济南今年的房地产销冠，前10个月卖了32亿。

虽然项目有了心理准备，但当天，他们还是吃了一惊。

一支队伍浩浩荡荡地来到售楼处。前来视察的领导，有市委书记、副市长、市委秘书长，住建局局长、以及区委书记……

一年前，玖玺城项目还被济南市城管局罚了23.4万。原因是项目一个社区服务中心工程：

未组织竣工验收，擅自交付使用。

但这一次，书记在这个项目上呆了很长时间。书记看得很多，问得也很细，比如项目整体开发、周边配套，比如:

房地产新政之后，对楼市影响怎么样?

这一天，书记跑了三个区，非常认真地看了四个房地产项目。第二天，他召集了包括银丰等六家房企，召开房地产座谈会。

会上，书记说房地产行业是经济社会发展的重要支撑，各级各部门要有效解决企业发展遇到的困难问题，“努力为房地产市场健康发展，营造良好环境”。

更早之前的8月份，青岛夏季房交会成立仪式上，出来站台的都是重量级官员。副市长，副秘书长、住建局局长，还有：

教育局局长。

房交会上有重量级嘉宾，可以理解，但一个项目的小活动，区级领导都来了。

胶州熙元府推介团购启动仪式上，参加活动的是副市长、区管委会副主任、；胶州宝佳雲湖甲第的示范区开放，不仅区管委会、胶州市领导来了，市住建局的领导也来了。

前不久，昆明、南宁的一把手，也都去看了房地产项目；10月底，陕西省省委书记在西安调研督导稳增长工作时，也视察了一个城中村改造项目；更早之前的10月上旬，青海省长在西宁也视察了两个房地产项目。

八年前的国庆节，中国对过热的房地产业，进行史无前例的降温政策。对于房地“逢涨必查，逢炒必办”，房地产行业开始被重拳出击。不少地产商或是中介机构，都被被约谈或处罚过。房地产也从三驾马车、支柱行业，变成洪水猛兽，官员们避之唯恐不及。

一个头部房企董事长跟我说，早些年他还能见到省领导，后来见市领导都难：

政府也不敢出官方通告，得避嫌。

八年后，这个行业掉入谷底，风向也原地掉头。像沈阳、济南这样的省会城市，市领导会亲自上阵，表达一座城市，对于房地产业最高规格的送温暖。

视察项目后，这些地方也都开了房地产座谈会。很多领导做了很多承诺，着重强调了一点：

房地产关系经济社会发展大局。

2

半个月前，山东省平阴县以9.24亿元，出让了该县低空经济30年特许经营权。网友们纷纷评论：

上卖天，下卖地，下一步是不是就要卖空气了？

调侃归调侃。卖天的原因，还不是因为地卖不动了。

从2011年到2023年的十三年间，中国卖地总收入70万亿，年均5.4万亿元。

这是一笔巨大的收入，它让一座座新城拔地而起，一座座城市换了新颜。但从2022年开始，卖地收入的跌幅，开始呈扩大趋势。

财政部上个月公告，今年前10月全国卖地收入2.697万亿元：

同比下降了两成多。

10月底，住建部又一次召开了座谈会，听取部分房地产、建筑业、市政公用行业领域企业负责人意见和建议。一个参会的企业代表跟我说，大家也反映了一些问题，比如：

政府欠款比较多。

政府欠款到底有多少，看看暴雷的融创就知道了。

去年9月份在一起意外事故中大难不死的孙宏斌，过去一年一直在自救中。因为万达商管上不了市，花了95亿投资的融创，最近还起诉了万达。

万达这笔投资还是小头。有着1100亿到期未偿付借贷的融创，同样是各地政府的债主。这些钱，七七八八加起来据说：

小一百多亿。

清华教授李稻葵前不久说，地方政府推迟支付给各种公司和员工的款项，占GDP的10%。现在最大的经济刺激就是：

让地方政府还钱。

李教授说的谈何容易。社科院8月份发布的一个报告显示，今年前7月全国有218个地级市卖地收入负增长，这其中，海南的儋州和青海的玉树，卖地收入：

完全归零。

肉眼可见的，三四线的城市卖地越来越难了。各地城投公司，逐渐丧失托底能力。

就算是一二线城市，为了卖地，也开始大规模放松规划条件。新卖的地得房率越来越高，但之前的房子，更不好卖了。

10月初，北京挂出了南三环一块住宅用地。这块地没设置价格上限，也没设置其他配建条件，甚至没规定的销售指导价。标准是最简单的市场机制：

价高者得。

北京是最早在土地交易中加入配建条款的城市。

接着短短一个月，朝阳酒仙桥、丰台万泉寺、海淀朱房村，放在过去想都不敢想的地块，现在都出现了。

酒仙桥旧改项目+小红门项目+十八里店项目的组合地块，起拍价就是150亿。万泉寺地块起拍价就要110个小目标。

最近，各地楼市里地王的消息又层出不穷了。两周前，华润联合体竞价202轮，拿下上海浦东杨思地块，溢价率40%，创三年来新高。

上周一，中海、华润在深圳联手，竞价295轮，终于拿到深圳后海金融总部基地，刷新了深圳涉宅地块成交史上总价的第一。

各地地王的诞生，一方面是房企补库存，另一方面也是冲刺下土地出让金。

毕竟，今年的土地出让任务，很多地方完成不到一半。

一些央国企开始接到通知，要求在四季度加大投资力度。但他们的动力也不是很高。中指研究院的数据显示，今年1-11月，TOP100企业拿地总额7431.8亿元，同比下降了：

31%。

去年1-11月，拿地最多的企业是保利，一共花了1125亿。今年拿地最多的，还是保利，一共才花了476亿。

包叔的好友兽爷说，以前他只需要一颗蓝色小药丸。现在，他要大一把。

3

最近，有两位分析师的发言引发了一些讨论。

其中一位分析师说，当前经济遇到一些问题的主要原因，还是中国房地产2020年8月之后大幅下滑造成的。而所有经历了泡沫破灭的国家，都迅速采取了有力的措施：

最近的例子是美国，远一些是日本。

包叔看了下一线城市一些典型楼盘的房价，其实基本可以确认，一线城市房价现在回到2016-2017年的价格区间了。

这意味着，2016年后棚改后的那轮上涨，几乎吐出来一大半。当年货币超发的泡沫，几乎都挤干净了。

但也因为跌到这个程度，越来越多的城市，看上去性价比不错了。

9月底，中国终于也出台了一揽子刺激楼市的政策。就连铁板一块的一线城市，也放宽了限购门槛。

于是国庆节之后，楼市和股市一样，应声向上。住建部上个月罕见地发布数据说，时隔17年，“银十”的表现终于超过了“金九”。

11月的数据同样不错。这其中，一线城市二手房市场的回暖尤为明显。

11月深圳深圳二手房卖了8500套，4年的最高点；上海二手房也疯了，创下近44个月以来的最高成交量；北京和广州的二手房成交，同比大幅增长50%以上。

成交量增长，也从一线城市，向更多城市扩大。中指研究院数据显示，11月份，20个主要城市的二手房成交套数环比增长11.7%，同比增长了26.3%。

不过像之前的几轮救市一样，前期热度消耗完，市场又会冷静一点。到11月底，有些开发商发现：

售楼处的人开始又变少了。

前几天晚上，包叔的好朋友兽爷接到一个房地产销售电话，问有没有兴趣买房。

这是北京一个在售豪宅。最近关于他们热销的海报，传得到处都是。套均千万起步的价格，让在南四环地下室里的兽爷都打起了哈欠：你们是不是找错人了？

不过，销售接下来的一句话，让他顿时来了精神。销售说，那你明天有没有空，来我们售楼处呆一天：

给一百五，管盒饭。

前些天，中国房地产报发表了一篇评论，标题叫：

重新认识和肯定房地产业的支柱地位。

上一次这么讲，还是2003年。