10月21日，保利发展（SH600048，股价10.96元，市值1312亿元）在上海清算所披露了2024年度第六期中期票据发行文件。

根据募集说明书，此次债券注册金额为50亿元，首期发行金额为5亿元，发行期限为3年，无担保，发行日为2024年10月23日至24日，于10月26日上市流通。首期募集资金将用于石家庄锦上项目和合肥珺悦项目的开发建设，拟使用金额分别为3亿元和2亿元。

据《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）不完全统计，保利发展今年以来的募集资金总额已超400亿元。与此同时，今年以来保利发展共新增28个项目，拿地总金额约413亿元，而去年上半年保利发展的拿地额就达709亿元。此外，今年前9月，保利发展签约面积和金额分别下降29.66%和27.89%，销售端仍然承压。

来源：保利发展2024年度第六期中期票据募集说明书

年内募资总额超400亿元，销售端依然承压

记者注意到，今年以来保利发展发债明显提速。此前的10月8日，保利发展95亿元可转换公司债券申请获得上交所受理，募集资金将用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金。

值得一提的是，保利发展在发债方式上也有意优化，比如上述提到的95亿元可转债，既起到了融资作用，同时对债务的压力影响相对较小。

据海通证券数据，截至今年上半年，保利发展新增负债938亿元，其中直接融资199亿元，占新增融资的21%；新增融资平均成本较2023 年下降21BP至2.93%。

据记者不完全统计，截至今年8月20日，保利发展募集的资金规模约为394亿元。若加上此次发行的5亿元中期票据，以及9月10日发行的“24保利06”和“24保利07”债券所募集的20亿元，保利发展今年以来的募集资金总额已超400亿元。

保利发展加速发债背后，与其自身的资金需求有较大关联度。记者注意到，今年9月前，保利发展的销售压力并未得到有效缓解，直到国庆黄金周销售才出现明显回暖。

10月9日，保利发展发布的9月销售情况简报显示，9月实现签约面积124.98万平方米，同比减少36.36%；签约金额209.16亿元，同比减少41.93%。今年1—9月，保利发展签约面积和金额分别下降29.66%和27.89%。

保利发展2024年1—9月销售情况 来源：每经记者据企业公告整理

从单月销售情况来看，今年6月至9月，除6月份销售面积超过200万平方米外，7月至9月每月的销售面积介于120万至150万平方米之间。也就是说，保利发展在6月冲刺中期销售业绩之后，签约面积及金额均处于下降趋势。

进入10月，在国庆前系列利好政策刺激下，国庆黄金周期间多家头部房企销售量大增。据10月8日保利发展发布的宣传海报，其在国庆假期的全国成交金额约260亿元，较去年同期提升40%。

下半年加大拿地力度，仍面临减债压力

每经记者梳理保利发展今年以来的拿地情况发现，保利发展在今年上半年一度减少拿地，下半年以来的拿地力度有所增强。

具体来看，上半年保利发展新拓展项目12个，数量远低于去年同期的41个，而拿地总金额则由去年同期的709亿元降至126亿元。

进入下半年，保利发展拿地力度明显加大。具体来看，7月10日保利发展公告新增4个项目，投资额35.1亿元；8月8日公告新增7个项目，投资额110亿元；9月10日公示新增1个项目，投资额4.29亿元；10月10日公告新增4个项目，投资额137.6亿元。综上，保利发展下半年以来共新增16个项目，拿地总金额为286.99亿元。

来源：保利发展公告

其中，市场关注度较高的当属广州南方面粉厂地块。9月29日，经过5小时、148轮竞价，保利发展击败越秀地产和中海地产，以总价117.55亿元、溢价率33.35%将该地块收入囊中，成交楼面价66957元/平方米，刷新了广州天河区楼面价新高，同时也是广州土拍楼面价第二高的地块。

浙商证券在研报中提到，考虑到保利发展基本面扎实+占据龙头地位+估值提升空间仍存，再结合行业政策利好持续落地+市场回暖势头良好，预计保利发展仍具二阶段增长潜力。

短期来看，募集资金入场能够改善项目运作及日常经营。长远来看，保利发展仍然面临减债压力。对比去年上半年扣除预收款的资产负债率及有息负债情况，今年保利发展的相关数据有所上升。

据保利发展半年报数据，截至今年6月末，保利发展有息负债总额3735亿元，扣除预收款的资产负债率为65.67%，净负债率为66.18%，融资综合成本为3.31%。而去年上半，保利发展的有息负债总额为3564亿元，扣除预收款的资产负债率为65.31%，净负债率为63.06%，融资综合成本为3.73%。