“目前二手房短期‘以价换量’延续，分流新房市场，宽松政策叠加下半年高基数影响减弱，预计新房销售面积同比降幅将收窄，但居民观望情绪及房价预期仍将拖累市场修复节奏，市场整体仍处于筑底阶段。”

9月25日，在每日经济新闻主办的“2024第十四届中国价值地产年会——AI赋能地产新生力”上，中指研究院华南区域副总经理蔡光林对当前行业形势进行了主题分享。

中指研究院华南区域副总经理蔡光林 图片来源：每经记者 尹申琰 摄

市场下行趋势仍在延续

中指院监测数据显示，今年前8月，全国百城新建住宅价格累计上涨1.49%，34个城市累计下跌。其中，8月百城新建住宅均价16461元/平方米，环比上涨0.11%，涨幅较7月收窄0.02个百分点，同比上涨1.76%。共有46个城市环比下跌，较上月增加7个。

从销售规模来看，前8月全国新建商品房销售面积为6.1亿平方米，同比下降18.0%；商品房销售额为6.0万亿元，同比下降23.6%。此外，重点100城新房销售面积同比下降31.5%，其中8月环比下降10%，同比下降17%，市场调整压力仍较大。

蔡光林表示：“前8月重点城市批准上市面积同比下降超30%，8月供应量环比基本持平，仍处于低位水平，供给偏弱或拖累‘金九银十’销售恢复。”

截至今年8月底，全国50个代表城市商品住宅可售面积3.3亿平方米，较2023年末下降约3.4%。“但可售面积的下降更多受供应持续缩量影响，以近12个月的月均销售面积计算，短期库存出清周期为22.1个月，较2023年末延长4.5个月，已达到上一轮‘去库存’以来的出清周期高点，尤其是三四线代表城市出清周期超30个月，去化压力突出。”

二手房方面，受“以价换量”带动成交表现持续好于新房，重点城市如深圳、杭州、上海、广州等二手房成交量同比均呈增长之势，但整体来看，前8月30城二手房成交量同比小幅下降2.3%。

“我们每月都会进行一个关于购房意愿的调查，8月置业意愿调查发现，影响购房者购房因素排名前三的分别是收入不稳定、房价下跌、房贷压力大。”蔡光林表示，当前行业还处于持续缓慢下探阶段，短期房价调整压力仍突出。二手房价格普遍下跌，上海、西安、成都、杭州等核心一二线城市受改善项目入市带动，新房价格结构性上涨。

中长期房地产需求有支撑

需要注意的是，自2021年以来，我国房地产行业已经历了三年调整期。与过去几个周期相比，此次调整周期的市场震荡幅度明显增加，市场下行时间也更长。

进入2024年，核心城市迎来政策优化，同时，今年4月30日中央政治局会议提出“去库存”思路，房地产政策迎来重大变化，随后央行“5·17新政”打开各地降首付、降利率空间，随着首套房最低首付比例降至15%，当前政策环境已接近此前2014年周期的最宽松阶段。

“宽松政策叠加下半年高基数影响减弱，预计新房销售面积同比降幅将收窄，但居民观望情绪及房价预期仍将拖累市场修复节奏，市场整体仍处于筑底阶段。”蔡光林认为，市场企稳恢复仍有待政策进一步发力，更大力度降息、核心城市放松限购、加快国企收储节奏等是政策潜在的发力方向。

据中指研究院测算，中性预期下，预计2024年全国新建商品房销售面积同比下降约15%，规模预计回落至9.4亿平方米。通过房企对市场预期调研，多数房企认为今年房价跌幅将超10%，目前市场仍处于持续缓慢下探阶段，2025年市场或有望筑底企稳，未来3~5年全国新建住宅销售规模预计在6亿~8亿平方米。

不过，蔡光林也指出，核心城市人口保持增长，中长期房地产需求有支撑，一线城市长期看好，北京、上海政策空间仍较大，是全国市场的风向标。

当日，由每日经济新闻联合中国指数研究院重磅发布的《稳市场的核心在于稳房价——中国房地产改革趋势与市场解析》报告指出，长期来看，我国房地产行业正处在前所未有的变革期，市场供求关系发生重大变化，不同城市楼市价值分化是必然趋势，传统发展模式已不再适应新的发展阶段，行业改革势在必行。党的二十届三中全会《决定》为房地产行业长期改革指明了方向，影响深远，未来房地产行业将更加回归居住属性，将以“保障和改善民生”为核心进行改革与发展。

“未来五年，房地产发展新模式预计将加快构建，住房、土地、金融、财税等相关基础性制度也将逐步完善。”上述报告指出。